O fim dos incentivos fiscais estaduais de ICMS, previsto pela Reforma Tributária para ocorrer de forma gradual a partir de 2029 e ser concluído em 2033, deve redefinir o mapa do setor imobiliário industrial e logístico em todo o país. A mudança atinge diretamente Ribeirão das Neves, município que se consolidou nos últimos anos como um dos principais polos de galpões e centros de distribuição da Região Metropolitana de Belo Horizonte.
Segundo um levantamento inédito da consultoria imobiliária Newmark, divulgado pelo Diário do Comércio, Minas Gerais reúne o maior estoque de galpões logísticos do país entre as regiões beneficiadas por regimes especiais, somando 3,3 milhões de m². Ribeirão das Neves figura em posição de destaque na lista das cidades mineiras mais atrativas para o setor, ao lado de Contagem, Betim, Extrema, Pouso Alegre, Varginha, Uberlândia e Juiz de Fora.
O peso do incentivo fiscal em Minas
Atualmente, o Governo de Minas Gerais concede um regime especial de tributação no qual a alíquota do ICMS para operações de e-commerce, comércio eletrônico e atacado cai para 1,3%, ante os 12% da regra geral. Esse benefício fiscal foi um dos grandes motores para a atração de investimentos e a rápida expansão dos condomínios logísticos em Ribeirão das Neves.
No entanto, com a Reforma Tributária, o imposto passará a ser cobrado no destino do consumo (onde a mercadoria é entregue) e não mais na origem (onde o produto está armazenado).
"Com a cobrança do imposto no destino, deixa de fazer diferença de onde sai a nota fiscal. A decisão volta a ser técnica e logística”, explica Mariana Hanania, head de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Newmark Brasil.
O que muda para as empresas em Neves?
Com o fim da vantagem tributária, a atratividade de Ribeirão das Neves para novos galpões e a permanência de grandes empresas passará a depender de fatores estritamente operacionais, tais como:
Localização privilegiada: A proximidade com Belo Horizonte e o grande mercado consumidor da Grande BH continuará sendo um trunfo para operações de last mile (última milha da entrega).
Infraestrutura dos galpões: Imóveis mais novos, com pé-direito alto, resistência de piso e estrutura para automação levarão vantagem.
Custo do frete e logística: A qualidade do acesso rodoviário e a eficiência do transporte passarão a pesar mais na conta do que o imposto economizado.
Revisão de contratos e o risco dos galpões antigos
O relatório alerta que empresas já começaram a reavaliar seus contratos de locação de longo prazo para calcular se compensará manter estruturas operacionais na região quando o benefício começar a encolher, a partir de 2029.
Além disso, enquanto galpões modernos tendem a manter boa ocupação devido à eficiência operacional, imóveis mais antigos ou com especificações técnicas defasadas correm o risco de enfrentar aumento na taxa de vacância caso percam o atrativo fiscal.
Para Ribeirão das Neves, o cenário impõe o desafio de transformar a vantagem fiscal acumulada nos últimos anos em consolidação de infraestrutura, garantindo que a cidade permaneça competitiva e atrativa para o mercado logístico no pós-reforma.
